Alquilar Vs Comprar. ¿Cuál es la mejor opción para su familia?

En varias ocasiones he escuchado personas, comentando que no siempre o casi nunca, comprar es la mejor decisión, porque se paga la mayor parte en intereses.  También he escuchado a personas lamentándose de no haber tomado la decisión nunca, llegaron a cierta edad y no son propietarios, no tienen la seguridad de un techo propio y seguirán pagando alquiler el tiempo que les quede de vida.

La mayoría de personas que están por formar un hogar, reciben multitud de consejos:

• Comprar es mejor, porque es la mejor forma de tener independencia para su nueva familia.
• Alquilar es mejor, porque así no compromete sus ahorros.
• Tome su dinero e inviértalo, con lo que gane paga su renta.
• Invertir tu dinero en otra cosa es muy arriesgado, pude perderlo todo, los bienes raíces son seguros
• Alquile, ahorre y compre cuando pueda comprar de contado.
• Si renta está regalando su dinero al dueñ
• Compre ahora, cuando sea viejo ya no va a poder.
• ¿Para qué se va a meter a una deuda?
• Hay que tener tierra, aunque sea debajo de las uñas, pero hay que tener tierra,

Es en realidad una decisión muy compleja de tomar y que tiene muchas aristas.  La parte emocional tiene mucho que peso.  ¿Vivió usted en una casa alquilada? ¿Tuvo que mudarse muchas veces? ¿Le pidieron devolver la casa en algún momento difícil?

Creo que todos los consejos en torno al tema tienen su razón de ser.  La parte emocional no se podrá separar nunca, de una decisión de esta magnitud.  Así que para poder ayudar a tomar una decisión, más racional, con alguna información que pueda ir acompañada de algún criterio financiero y para quitarme la duda, decidí realizar un pequeño modelo que facilitará validar: ¿Es mejor alquilar o es mejor comprar?

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Pasos para utilizar el modelo:

1. Usted puede modificar las celdas que tienen un color azul de fondo. Ingrese datos y podrá armar distintos escenarios donde analizar, si le es conveniente comprar o alquilar.
2. Inicie registrando el monto de inversión de alguna propiedad que usted esté considerando comprar.
3. Anote el monto del enganche previsto, para la compra de esa propiedad.
4. Ingrese el monto de la tasa de interés activa, según los datos que el vendedor le proporcione o consulte a un banco de su confianza (tasa activa para créditos hipotecarios).
5. Ingrese el plazo en años para el crédito solicitado. Considere que normalmente se dan créditos en plazos de entre 5 y 25 años
6. Integre el monto de previsión para mantenimiento correctivo y anótelo en la siguiente casilla. Este es un monto que le permitirá mantener su inversión en buen estado, ayudando a mantener la plusvalía
7. La siguiente casilla es para que anote el valor de cargos administrativos del condominio (seguridad, mantenimiento de áreas comunes, otros). Es posible que la inversión que usted está considerando no requiera de este pago, anotar valor cero.
8. El monto a colocar en la siguiente casilla es el pago del seguro de riesgo, una cuota mensual que le permitirá cubrir un monto asegurado en el caso de algún siniestro (sismo, incendio u otro), según la póliza que usted obtenga. Pida a un corredor de seguros que le asesore sobre las coberturas y montos a aportar.
9. Por último, Ingrese la periodicidad con la que usted considera revaluará el inmueble para cálculo de pago del IUSI (impuesto único sobre inmuebles).
10. Revise las casillas que muestran los valores acumulados al final del periodo de inversió Estos le darán los datos que le permitirán tomar una decisión en base a criterios financieros.

No importa que decisión tome usted, si decide alquilar o si decide comprar, confíe en un profesional con experiencia y que sepa de lo que está hablando.  Si hemos ganado su confianza, consúltenos.  Tenemos excelentes opciones en ubicación, facilidades de acceso a compra o alquiler, buscaremos la propiedad más adecuada a sus necesidades.

contacto@realescorp.com                              www. realescorp.com

 

Algunas observaciones, suposiciones y consejos para poder utilizar esta herramienta de la mejor forma posible:

1. Esta es una forma y no la única de evaluar una inversión entre las opciones: Compro o alquilo para vivir en ese lugar.  No fue pensada para tomar una decisión de comprar para rentar o invertir en alguna empresa.
2. El modelo procura ser un análisis bastante sencillo, que considera algunas variables para hacer escenarios bastante realistas, pero sencillo de utilizar.
3. Es imposible predecir qué sucederá en el futuro, pero consideramos que las variables que se vean afectadas gravemente en el futuro, afectarán por igual a una u otra opción (compra o alquiler).
4. El modelo considera que usted está comparando entre comprar y alquilar alguna propiedad similar. Si bien usted puede ingresar una propiedad distinta en condiciones a la de compra. Tomando en cuenta, que esto le permita tener un mayor ahorro o tener menos ahorro, pero habitar una mejor propiedad.  La herramienta presentada fue concebida para que usted verifique si le conviene comprar o alquilar, por lo que la objetividad en el precio de alquiler de una propiedad similar es muy importante.   Sin embargo, usted ingresar datos de distintas condiciones, que hagan equivalente ambas opciones y tomar en consideración las variables emocionales como la base para la toma de decisión
5. También se consideró que se tiene una inversión alterna. Suponemos que dicha inversión le proporciona un retorno.  Se consideró que usted tiene el hábito de ahorro y que su inversión es segura. No tener estas condiciones hace innecesario el ejercicio, la respuesta a la inquietud compra vs alquiler, será obvia . Lo podrá comprobar viendo cómo funciona el modelo planteado.
6. El consejo de ahorrar para el enganche es totalmente valido, muy difícilmente comprará una propiedad con cero enganches. Algunos proyectos facilitan este requisito, ofreciendo enganches fraccionados de bajo monto, con lo que puede forzar su ahorro a través de estos pagos mensuales. Por facilidad del modelo, suponemos que el momento de compra, es el mismo momento en que usted ha pagado el enganche solicitado por el vendedor, ya sea que usted vaya ahorrando con los pagos de enganche fraccionado o dando la cantidad que usted ahorró antes de iniciar la compra. El modelo también considera que usted puede colocar 0 en la casilla de enganche, si usted lograse, una compra con el 0% de enganche.
7. Los abonos al crédito hipotecario, se consideraron en un sistema de cuota nivelada, por ser la forma de amortización que más carga intereses al pago.
8. Para hacer una comparación objetiva, se consideró que el monto de dinero necesario para pagar un enganche, se puede depositar en una inversión alternativa. Se consideró que ambos montos son exactamente iguales. Está previsto que usted dispone o está calificado para realizar pagos de su vivienda, por un monto establecido y que se dispone alternativamente, el pago de cuota al crédito para el pago de alquiler. La diferencia entre la cuota al crédito más los gastos considerados en el escenario de compra, menos el pago de alquiler y gastos de mantenimiento, se acreditarán en lo que se consideró como inversión alterna.
9. Si desea considerar una opción bastante realista, coloque la tasa de retorno de algún plazo fijo que tenga poco riesgo, si bien es cierto usted puede invertir en una opción con un retorno bastante mayor, es verdad que también corre mucho más riesgo de perder la totalidad de la inversió
10. La tasa de retorno de la inversión alterna debe considerarse la tasa de retorno menos los impuestos.
11. El modelo considera que la propiedad tiene plusvalía todo el tiempo. Guatemala es un entorno donde esto es bastante cierto, en especial en el largo plazo (10 ó 15 años). Este criterio y el criterio para colocar el incremento anual del valor del alquiler, tienen un fondo azul un poco más obscuro, para realzar que son variables bastante más complicadas de estimar.  Consultar con un asesor con años de experiencia le facilitará considerar esas variables.    Para ser muy realistas, recomiendo que ambas sean iguales, es decir colocar el mismo porcentaje en la plusvalía que en el incremento a renta.  Recomiendo correr al menos un escenario donde estas además sean igual a la tasa de la inflación anual, para suponer que no se tiene plusvalía real, sino solo como resultado de la inflación, pero también considere plusvalías por encima de la inflació  Sugiero colocar una tasa de inflación promedio de los últimos 5 años o colocar la del último año.    Para facilidad del modelo, se considera que la propiedad mantiene una plusvalía lineal, por esta razón se considera una previsión de ahorro a lo largo de la inversión, que debe ser utilizada en el continuo remozamiento de la propiedad (pintura, impermeabilizaciones, recambios y actualizaciones) este monto se incrementará con la inflación considerada por usted.
12. Normalmente el IUSI no se actualiza a valores comerciales periódicamente, pero para minimizar las objeciones al modelo incorporamos una variable donde usted puede decidir la periodicidad de actualización al valor comercial. Por facilidad del modelo se considera que se realiza un pago mensual y no uno trimestral, dado que algunas opciones de crédito consideran el pago mensual.
13. Considere que al final del plazo estudiado, si usted es propietario, deberá continuar con los pagos de mantenimiento, condominio, seguro de riesgos e IUIS. Si usted es arrendatario, los pagos de alquiler y condominio de forma vitalicia.

 

Msc. Arq. Alejandro Molina

Real Estate Corporation