Las personas que trabajamos en bienes raíces, estamos constantemente mencionando lo bueno que son las inversiones inmobiliarias.
Constantemente comunicamos que los bienes raíces no pierden valor. La verdad es que no siempre es así, pero en Guatemala parece ser verdad el 99.99% de las veces. Es muy extraño el caso en que los valores se mantengan estáticos por un período relativamente largo de tiempo y menos frecuente aún, que se vean disminuir los valores.
En algunos de los primeros análisis de mercado inmobiliario en los que participé, observamos que la venta de apartamentos para nivel socio económico AB, estaba correlacionada a la subida del precio del oro. Ésto sugiere que, en Guatemala, los bienes raíces son una herramienta para resguardo de valores. Personalmente creo que es así y que ésta, entre otra es una de las variables que ayuda a que los precios de los bienes raíces en Guatemala se mantengan a pesar de las crisis.
En aquel momento los apartamentos en su mayoría estaban dirigidos a los segmentos más altos, mientras que ahora hay muchísima oferta para otros segmentos. He vendido en proyectos conceptualizados para clase media, donde he observado a inversionistas resguardar sus capitales comprando uno, dos o más unidades para rentar. (recomiendo leer La mejor inversión en propiedades para rentar)
Recientemente escuchaba a una persona decir que, tras las crisis económicas mundiales, como las del 2008 o la más reciente y actual 2020 hay personas interesadas en salir a comprar gangas inmobiliarias, pero que éstas nunca suceden. Las propiedades guardan su valor y aún más, continúan en alza.
Hace aproximadamente un año se publicó un artículo muy controversial acerca de la burbuja inmobiliaria en Guatemala. A pesar de los datos que sugerían tal situación y aún sumada la llegada de la pandemia, no se observa una pérdida de valor en las propiedades inmuebles.
Una de las variables que utilizaba el investigador a cargo del artículo, para demostrar tal desastre Inmobiliario, era la baja rentabilidad de las propiedades en renta. En ese momento la tasa de retorno se mostraba como mala y bajo el análisis ahora se mostraría peor. Las rentas en algunos casos han disminuido ligeramente su valor, pero en general es una baja en la expectativa del inversionista, que se han visto obligados a aceptar, como cualquier inversionista de otras industrias en el mercado actual. Casi todas las ramas de la industria han aceptado pérdidas y bajas en su rentabilidad esperada.
No necesariamente desacredito las consideraciones del artículo, la burbuja inmobiliaria puede estar latente y en especial afectar a algunos segmentos y a desarrolladores incautos. (recomiendo leer Herramientas para la validación de proyectos inmobiliarios) Sin Embargo la perspectiva de desarrollador es distinta a las inversiones inmobiliarias para los compradores, éstas últimas no pueden ser consideradas inversiones de corto plazo, por tanto, en el transcurso del tiempo se comportará n como buenas inversiones para la mayoría de casos.
El diccionario de la RAE, define la plusvalía, como el incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él. Y define la minusvalía como detrimento o disminución del valor de algo.
Lo primero que me parece interesante señalar es que, explícitamente indica que plusvalía se genera por causas extrínsecas a el objeto, sin embargo para la minusvalía no explicita la misma condición.
conceptualmente la plusvalía se produce solamente por los cambios en infraestructura que benefician una propiedad de forma directa. Técnicamente se aplica solamente al terreno, las mejoras por construcción en realidad se deprecian con el tiempo. En la práctica se produce por el incremento en la deseabilidad de compra o uso del inmueble.
De igual forma, técnicamente las minusvalías afectan a la tierra, muchos consideran que son provocadas solamente por hechos que son meramente incidentales, como por ejemplo una catástrofe natural; pero los cambios radicales de uso de suelo son también un factor considerable. También son provocadas por los cambios en infraestructura que afectan negativamente un terreno, el caso de un paso a desnivel o un cambio en el sentido de vía. También se producen por cambios en la reglamentación, como el plan de ordenamiento territorial (POT), lo pudo provocar en varios terrenos regulados por las municipalidades. Fuera de estos casos lo que se observa son movimientos que afectan temporalmente el comportamiento de los precios de renta y venta normales del mercado inmobiliario, como se observa por menor deseabilidad en las situaciones de violencia continuada y por falta de inversión en infraestructura. Como ya lo mencioné, las construcciones sufren depreciaciones por el transcurso del tiempo y obsolescencias físicas por falta de mantenimiento. También pueden darse minusvalías por obsolescencias funcionales debido a cambios en los estilos de vida de los usuarios. Como ejemplo, viviendas que cuentan con un solo parqueo o baño, Edificios de oficinas o comercio con falta de parqueos o imposibilidad de implementar control de accesos seguros. Es muy fácil de observar en todo tipo de edificaciones antiguas, lo difícil o imposible que resulta servir con cableado para internet o cable TV / TV satelital a los usuarios actuales.
Si usted, recientemente ha buscado alguna inversión inmobiliaria, habrá notado lo que mencioné en los primeros renglones, que típicamente los vendedores le dirán que su proyecto tiene la mejor ubicación y que es un proyecto de alta plusvalía.
¿Se puede predecir la plusvalía? ¿Se puede ofrecer como un valor agregado al producto que ofrecemos los corredores inmobiliarios? ¿Cuánta plusvalía se puede ganar y en cuánto tiempo?
Mi pensamiento es que eventualmente todas las propiedades tendrán plusvalía, pero que el tiempo necesario para que tal situación se presente, puede considerarse prácticamente inexistente.
Si definimos la plusvalía como aumento de precios en un período determinado de tiempo, la plusvalía real solo se logra si una propiedad aumenta de precio por encima de la inflación.
Vendí apartamentos que transcurridos 2 ó 3 meses del inicio de la comercialización habían ganado un 8% a 10% de su valor. Claro está que no fue generada por los cambios en la infraestructura, sino por la alta deseabilidad y rápida absorción del producto, que permitía al desarrollador incrementar rápidamente sus precios de venta. Otros proyectos tardan 4 a 5 años en su disposición final, por lo que, si hay incrementos en precios serán mínimos y provocadas artificialmente en la mayoría de casos, para recuperar los costos financieros del desarrollador.
Hace algunos años, ante la consulta de un amigo sobre una inversión en tierra en determinado sector de zona 16, le recomendé que tomara la decisión de comprar, considerando algunos elementos que observé en esa oportunidad. En el 2002 compró a $50/Vr2 y por razones personales decidió vender 5 años después, consiguiendo $95/Vr2. Me comento que para el 2001 en ese sector se vendía por casi $200/vr2. Hoy revisé que actualmente, año 2020, se comercializan a $230/Vr2.
Dado el alto desarrollo inmobiliario que actualmente tiene zona 15, consulté con un par de amigos sobre los precios a los que sus padres habrían comprado sus terrenos. Uno de ellos me reportó Q7/Vr2 (por facilidad podríamos considerar $7/Vr2) a finales de los años 60’s, en Vista Hermosa I. Hoy encontré publicaciones de terrenos con clasificación G2 a $525/Vr2 y G3 a $750/vr2.
Otro amigo me comenta que su papá compró en San Lázaro, al excelente precio de $5/Vr2 a finales de los años 70’s y aunque no encontré alguna propiedad comparable, hoy encontré terrenos en el sector a $380/vr2. ¡No necesariamente precios de quemazón!
Por haber tomado el rol de director de equipos de venta, con frecuencia el de vendedor, hace varios años analicé con alguna seriedad el poder ofrecer plusvalía en las inversiones inmobiliarias a mis clientes. Aunque no creo que se pueda predecir como un “retorno de inversión”, encontré algunas variables que sugieren la alta probabilidad de plusvalía en los bienes raíces.
Las mayorías estarán de acuerdo con que se debe considerar éstas variables como las más importantes para resguardar el valor de la propiedad inmueble:
- La Ubicación: Verificar que el inmueble se encuentre en una zona con todos los servicios básicos, un vecindario de alta calidad y seguridad. En el caso de los proyectos de vivienda, cercanía a centros escolares y de salud, supermercados u oficinas y recreación. En el caso de las oficinas, cercanía con otros centros de negocios.
- Accesibilidad: Vías de alta capacidad de tránsito y distintas rutas de acceso. En el caso de centros comerciales y de negocios: servicios de transporte público e idealmente transporte masivo de alta calidad.
- Servicios: Calidad en los servicios de provisión de agua potable, alumbrado público, drenajes de alta capacidad y servicios de transporte.
- Planes de desarrollo: Planes de inversión pública o privada en infraestructura de movilidad, equipamiento urbano, mejoras en el medio ambiente y seguridad pública. Control de cambios zonales abruptos y mitigación en factores de riesgo por desastres naturales.
- Diseño: la arquitectura y las mejoras en el tiempo, no deben ser demasiado personalizadas. Las distribuciones, tamaños o fachadas, materiales y acabados de un gusto más general y estar más o menos acorde al entorno socioeconómico del vecindario donde se construye. Ésto permitirá más fácilmente una alta deseabilidad.
- Mantenimiento: Una adecuada administración de los condominios, reglamentación que procure las buenas relaciones vecinales y proactividad en las mejoras que permitan cambios en los estilos de vida de los usuarios.
La plusvalía no se logra tirando los dados en el tablero de proyectos inmobiliarios.
Asesórese con un profesional inmobiliario, que conozca el mercado y pueda con un buen análisis informarle a usted sobre proyectos con verdadera capacidad de brindarle beneficios.
M.Sc. Arq. Alejandro Molina
Real Estate Market Analyst
Valuador Autorizado
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