En los días recientes, debido a las medidas en prevención por la pandemia, pudimos experimentar una baja en la saturación de las vías de circulación.
Por requerimiento de clientes, estuve haciendo recorridos para mostrar propiedades en venta o renta y siempre llegué con unos 30 minutos de anticipación, a lo que había estimado me tomaría. Me hizo recordar que hace algunos 20 años, cuando vivía en carretera a El Salvador, podía levantarme cómodamente a las 6:00 y tranquilamente estar a las 7:00 en la oficina. Hoy esto puede sonar a anuncio de proyecto de apartamentos y aun así parecer fantasía.
En 2005 el parque vehicular total para el departamento de Guatemala era de alrededor de 609,000 unidades. Aproximadamente de 30% pertenecían a la clasificación de automóviles (182,000) y 15% a motocicletas (91,000).
A la fecha el parque vehicular se estima en 1,730,000 unidades (2.84 veces) 20% vehículos (346,000 U – 1.86 veces -) y 41% motocicletas (709,300 U – 7.79 veces -)
En varios de los conteos vehiculares que hemos realizado en distintas vías de la ciudad, hemos observado que, en algunas de las calles principales, el volumen del tránsito por hora es bastante estable a lo largo del día, pero con velocidades promedio muy distintas. Es decir que la hora pico en realidad representa muy poca diferencia porentual en la cantidad de vehículos por hora. En las horas pico casi la misma cantidad, pero transitando a una velocidad muy baja. Mientras que durante el resto de las horas hábiles, transita similar cantidad de vehículos, pero a velocidades más altas.
Esto explica por el sensible cambio en la percepción del tránsito. Los cambios en las rutinas diarias por razones de la cuarentena, aun cuando pudiera haber existido una alta movilidad, se observa un tránsito más rápido, por los cambios en los horarios de salida de los guatemaltecos. Con mayor razón al haber una baja en la movilidad, pudimos gozar de tiempos de manejo bastante más cortos.
Para imaginar lo que significa Guatemala sin tráfico, comparto la siguiente gráfica: representa los distintos tiempos de circulación desde el obelisco (considerado por expertos el referente del nuevo centro de la ciudad), hacia distintos puntos.
Imagen 1: Los colores representan curvas isócronas a 5 minutos, 10, 15, 20 y 25 minutos de circulación sin tráfico, hacia los distintos destinos.
Esta es la razón los apartamentos se han vuelto la opción de vivienda para los guatemaltecos. Los cambios en los deseos del consumidor que deja atrás el jardín, la amplitud de ambientes y la privacidad que ofrece una vivienda individual. Los consumidores buscan ubicaciones céntricas pues el tiempo destinado a la movilidad se ha vuelto insoportable.
Es por eso que los desarrolladores que han sabido ofrecer apartamentos con ubicaciones céntricas y amenidades que equiparen los beneficios de una casa, lograrán una permanente calidad de vida en sus clientes; por tanto, deseabilidad en sus productos que a largo plazo significa plusvalía. (Recomiendo leer: Comprando Plusvalía. )
Busca siempre la asesoría de un verdadero profesional inmobiliario, que te pueda ayudar a tomar decisiones con información.
M.Sc. Arq. Alejandro Molina
Real Estate Market Analyst
Valuador Autorizado
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