Como corredor inmobiliario participo en varios grupos de intercambio de información de propiedades inmobiliarias. Es común ver que algunas propiedades se anuncian y meses después colocan un nuevo anuncio sobre la propiedad, esta vez con un enunciado grande y con emoticones realzando: “🔺 PRECIO ACTUALIZADO 🚨🚨 BAJA DE PRECIO, seguido de la descripción de la propiedad y el nuevo precio de venta.”
Las razones pueden ser muchas, en algunas ocasiones la urgencia para vender un inmueble puede ser: la salud de algún familiar, alguna necesidad apremiante en otro negocio u otra que exija poner un valor de realización inmediata. Me parece que en la mayoría de las ocasiones se trata de valores puestos un poco más al sentimiento, que luego corrigen para lograr la venta del bien.
He podido observar que pocas personas tienen una percepción de los precios de un bien inmueble, de alguna forma porque no son productos que sean adquiridos en repetidas ocasiones durante la vida de una persona, en la mayoría de los casos porque son bienes difíciles de comparar uno con otro. En los comparables del mercado, incluso una orientación distinta puede variar la deseabilidad de uno y otro.
También quienes trabajamos en el ambiente inmobiliario nos sorprendemos con el valor de algunas propiedades. En un mercado tan dinámico como el que tenemos actualmente, la demanda por las características de algunas propiedades es muy alta, pero también quita la vista de algunas propiedades, volviéndolas más difíciles de comercializar.
Por eso es recomendable que durante el proceso de compraventa, se hable sobre los avalúos inmobiliarios y se determine el valor comercial del inmueble. Este valor se determina tras un análisis detallado considerando todas las características de la propiedad; el mayor y mejor uso, el análisis de las características urbanas de la zona, el ciclo de vida del vecindario, las condiciones físicas y la edad del inmueble, afectan el valor.
Una propiedad que se promueve por encima de su valor tardará mucho tiempo en colocarse, causando que el mercado primario, quite los ojos de esa opción, con lo que al no conseguirse esa primera oportunidad el objetivo de venderla puede volverse cada vez más y más complicado, llevando al final a buscar un valor incluso por debajo del que inicialmente hubiese sido el valor adecuado.
Si eres propietario te conviene invertir en un avalúo. Si eres corredor y te han dado una propiedad que sientes está sobrevaluada, pide al propietario realice un avalúo de la propiedad.
Con una estimación detallada más precisa del valor del inmueble, se evita ponerle un precio muy elevado al inmueble, lo cual dificultaría su venta. De igual manera, así se evita poner un precio por debajo de su valor real, caso en el que habría pérdidas.
M.Sc. Arq. Alejandro Molina
Real Estate Market Analyst
Valuador Autorizado
Real Estate Corporation 